劝君莫买下沙万元房

煎饼

07年下沙的房价连续上了几个台阶，从年初的5000多到七月的7000，年末随着朗诗的上市，突破万元大关，水涨船高，目前下沙的万元房已经非常普遍，让买不起房子的朋友望房兴叹。下沙万元房是目前楼市畸形的典型体现，我的观点供诸位参考。
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% ]5 z9 _% U- M" U一、下沙居住的定位。作为城市副中心，杭州市投入了大量的人力物力建设下沙，特别是在交通建设上投资不遗余力，下沙同城化做得非常出色，2010年下沙人口号称将达到50万，然而稍作计算，其中的30万是工人和大学生流动人口，ZF在为20万人投资几百个亿吗？杭州市ZF所做的主要是为了工业园区和高教园区，在居住配套上主要也是满足两者的需求，相对于临平、江南副城，下沙的城市规模偏小，以流动人口定位，万元房的配套不足。按目前下沙的配套定来说，如东方医院、物美超市、肯德基、凯恩戴斯酒店等，相对于城区，一样的东西。放到下沙档次就比较差了。所以下沙其实是杭州的“工业高教卫星城”，配套的档次就一个县城的层次而已。

二、下沙的区域条件使下沙产生高端楼盘受到限制。
1、地理位置。下沙距离武林广场约20公里，距离钱江新城约20公里。不堵车的话开车需要时间30分钟以上，公交车约1小时。从其他区域的万元房距离来看，明显下沙距离偏远。
2、开发规模。稀缺性一直是房产商的口头禅，然而，稀缺性的概念只有高档楼盘才能成立，对于一般的房子来讲，实在是牵强。下沙的房产今年将继续放量，除了公开拍卖的土地，在迎宾路两侧、下沙镇、德胜路两侧将有大量房产上市，所以买房有的是时间和挑选地段的机会。按目前规划的下沙人口，根本无法消化这么多的房子，所以主动权在消费者身上。
3、工业。下沙最大的缺陷就是工业。它直接导致两大问题污染和治安，近期根本就无法解决。东区我不太熟悉，目前的启动区块交叉着朝阳轮胎和康师傅的怪味，河水污染投资千万无法解决；迎宾路七格污水厂臭气熏天。从国内大城市的楼市规律来看，污染工业区的房价只能达到均价的1半左右。
2 ^' f2 f' H, k6 E! d, A  U' G0 |3、群体。下沙居住人群的单一化，主要的流动人口虽然能导致商业繁荣，但格局不稳，导致楼市销售目标狭窄，档次偏低。

* x5 g3 `3 A% o8 a0 s三、楼市的下跌风险。除非人民币继续大量贬值，使老百姓收入与房价相匹配，否则楼市迟早会崩溃。楼市目前已经处于非常敏感的阶段，至少在5月前建议不要买房。

四、下沙房价高涨所带来的后果。下沙的高房价导致销售的停滞，06和07年因为下沙房价性价比合理，梦琴湾和海天城一直居杭州市销售前列，但是从08年开始，领先的鲜有下沙楼盘的身影。一个区域受到认可的程度，不是按房价的高低来计算的。高房价导致下沙以后的人气堪忧，房子难卖了，房价飞涨满城都是投资客入住率也低了。
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7 }: o1 K" P, _( z; }& v+ ?五、下沙万元房的成本。朗诗科技一直号称其成本高昂，它的地价约每平方1600元、建筑成本按每方3000元，计算一下它的成本就知道开发商在忽悠，卖个6000一个平方就赚翻了。
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nemohz

有道理